原标题：专访首创置业胡卫民：多元化发展，为什么要挑最难的做
一个10万亿的产业如果开始萎缩，会产生多大的冲击力？
一个千亿级的企业，如果要实现跨越式增长，第一步怎么走？
房地产行业发展将近40年之后，其间的企业开始一边喊着“活下去”，一边在不同的领域尝试多元化和转型。国内的新建商品房在高峰时期将会有接近10万亿的市场销售规模，但据机构预计，未来将一步步萎缩到5万亿元。目前，行业内每年有20家左右的企业销售额在千亿元以上，它们中的大部分不得不思考如何重新审视“空间开发”和多元化布局这个命题。
2018年，又有多家企业更名，在品牌上“去地产开发化”，以对应企业的战略转变。实际上，已经有大量一二梯队的地产企业开启多元化战略，寻找开业业务之外的主业，或者走综合开发路线。它们多元化的领域涉及小镇、物流、文旅、商业、农业、科技、医疗，商业模式也不一而足。有通过多元化业务来加强地产主业，提供更综合社区服务的，有直接投资另辟赛道的，也有以产业地产、园区运营为方向的。
在新业务领域多元化的发展，难度要高于传统的住宅开发模式。一位企业高管说，传统地产模式中，企业注重周转和营销，管好地和钱就行了，但在很多新业务领域，要做成功，就要看你能调动多少资源，甚至是能不能建立迭代机制。
在地产行业中，国有企业较多，之前也被一些人认为是地产创新较慢的原因之一，但实际上，国有企业在各行业中的产业链切入深度更深，转型调头更不容易。
例如，首创置业在2009年就开始进入商业地产领域，八年之内在全国16个城市开发运营了奥特莱斯品牌，到2020年预计增长到持有和管理20个开业的奥特莱斯项目，抓住消费升级的趋势，完成全国一二线城市和消费热点城市的布局。截至2017年底，首创在奥特莱斯实现的年营业额近32.4亿元，增长率在35%。
在布局商业消费领域之外，首创同步在城市更新和文创领域寻找结合点。因为城市功能变化和规划调整，在北京有大量的工业厂房和旧址待重新定位。2009年，首创置业进驻原万东医疗设备厂，将后者改造成了郎园Vintage文化创意街区。创业创新大潮兴起之后，罗辑思维、得到、果壳网先后入驻了郎园。
36氪获悉，在郎园作为案例获得成功之后，首创置业把文化创意产业列为多元化发展的主营业务之一，已经搭建起新业务平台，汇聚了顶级资源，在CBD郎园Vintage的基础上，2018年成功输出品牌管理项目2宗，即石景山郎园PARK和朝阳郎园Station，打造区域公共文化标杆。
企业战略要跟随经济发展而不断调整，会让每个企业产生焦虑，但也会逐渐拉开企业之间的差距。你是一家一时风光的企业，还是一个长青企业，都只是结果，企业的弹性和执行力才是出发的地方。
根据机构最新的调研预测，进入产业互联网时代之后，人工智能、物联网、生物工程等尖端科技的重要性会越来越明显，它们会渗透到其它各个行业，从工厂到住宅都会带上互联网科技的味道。
因此从2014年开始，一些先行嗅到商机的地产企业也观察到经济形势变化，寻找跟科技结合的契机。其中有失败的例子，比如“腾百万”的巨头结盟，也有寻找更现实路径的自我更新。
2015年之后，首创置业进入产业园区开发运营领域。据首创置业胡卫民透露，公司首个产业园——中关村集成电路设计园（以下简称IC PARK）——总投资额将会在46亿元以上。并以此为样本，进行复制。
从住宅开发到高科技产业园区开发运营，其间的路并不好走。其一，产业园区建设周期长，回收盈利慢，IC PARK的开发期不到三年，已经远远快于业内平均五年的开发周期，但利润回正还需要更长时间，但是三年时间已经够一个住宅项目开发、销售、交付结算了。
其二，产业园区需要持续运营。胡卫民说，首创置业不仅在IC PARK运营中设计了“房租/服务换股权+基金投资”的模式，来加速企业产品上市周期，为中小科技企业提供资金支持，还牵头设置了基金对接等更直接的模式。
从建设至今三年的时间里，中关村集成电路设计园已引进比特大陆、兆易创新、北京兆芯、文安智能等30余家具有市场影响力和自主知识产权的集成电路企业入驻，相关专利超过1700件。预计到2020年，园区将聚集以集成电路设计为核心的上下游企业150家，年产值突破300亿元。
相比一个行业的发展，单个企业的资金实力有限。如何在有限的资源下实现快速发展？胡卫民透露，首创置业正在寻找有实力的合作伙伴，同步“ 接触了一些科技地产项目，进行备选，北京包括海淀、房山、顺义，外地包括青岛、成都、重庆等快速发展城市都在考虑布局。”
产业地产的开发并不容易，国内除了张江模式、中关村模式等少数代表之外，做产业地产成功者寥寥。因为产业地产不仅需要关注硬件，服务软实力的重要性越来越凸显，开发运营企业需要有着良好的政府资源、强大的产业资源整合能力，还需要有服务意识，真正打通整条产业链。
首创置业副总裁：胡卫民
近日，IC PARK正式开园，36氪专访了首创置业副总裁胡卫民，以下为采访摘要：
Q：您觉得IC——PARK的打造，对首创置业来说，有哪些经验可以借鉴？
A：首创在整个的操盘过程中，积累很多关于产业定位、产业引入、产业组织方面的经验，同时，这个项目因其顶尖科技定位的特殊性，也给我们带来很多产业链上、下游的宝贵资源。
Q：IC PARK是首创置业在和中关村发展集团合作的产品，能否透露一下，双方下一步的合作计划？
A：前段时间的中关村论坛上，中关村发展集团也发布了新的发展战略——打造国际一流的创新生态集成服务商，我觉得同首创置业在战略层面十分互补，加深了进一步合作的可能，目前，我们和中关村发展集团在大兴、顺义、门头沟、石景山都有意向合作的项目。
Q：首创置业为何会选择高科技地产这个赛道?
A：首创置业作为北京市国有控股的香港上市公司，一直在积极参与首都四个中心的建设，其实在很早之前，我们就在大中关村区域开发建设过首创拓展大厦、首创空间等高科技产业综合体，近年来，为落实党中央“建设世界科技强国” 战略，全国各地都在大力推进科学技术的创新与发展，作为北京市属国企，作为综合地产营运商，我们也希望为北京全国科技创新中心建设、为国家的产业升级做出自己的贡献，因此我们积极投身高科技事业，布局高科技产业地产业务板块。
Q：首创置业发展高科技地产采用的是什么模式？
A：初期，我们通过和一些专业产业地产运营集团合作，例如与中关村发展集团合作开发中关村集成电路设计园项目，我们的团队，积累了高科技园区在开发、运营和投资等方面的经验。这种模式，未来在首创置业重点进入一线、准一线城市都有非常广阔的空间；后期，我们也会考虑一、二级联动的模式，从产城融合的角度，在一线城市周边和二线城市，做一些大型的产城新城项目，这样从科技领域的创新研发到生产制造将形成完整的区域联动和上、下游覆盖。
Q：首创置业在高科技地产方面的战略规划是什么？在首创置业的未来发展规划中，高科技地产将承担怎样的角色？
A：高科技产业地产作为首创置业的创新主航道之一，具体的战略规划马上就会出炉，其实做产业需要长线思维，这和做住宅的开发完全不同，在这方面，我们管理层达成了一致的想法，肯定不是激进的转型，但要给空间、给时间、给资源，精心培育、容许试错，把产业组织、园区运营做实，在产业投资领域积极探索。
（中关村管委会授予园区“中关村集成电路设计产业园”牌匾）
Q：高科技产业地产回款周期长，首创置业有没有一些创新手段来减轻资金回报率方面的压力？
A：我相信，在地产的下半场，获取更多优质的持有性资产是很多房企未来重点关注的发展模式，我们最近也在研究上市的产业地产运营商，客观来讲，在毛利表现上，要优于传统的地产开发商。所以说，重不一定是坏事，当然，放更长远来看，我们也可能通过自身的运营能力，提升资产的优质特征，从而在资本层面有更多的操作空间。
Q：首创在产业地产方面除了高科技地产还做了哪个方向的探索？
A：文创产业和科技产业是我们的两个分支，广义上都可以称为产业地产，以郎园为代表的是文化创意产业。首创打造文化创意产业是北京市委市政府给首创的任务，为建设北京文化中心贡献力量，郎园Vintage是我们探索了八九年才成功的IP，在行业有一定的影响，我们也在朗园Vintage的基础上做了输出管理，在石景山和朝阳公园分别建设了朗园park和朗园Station。
Q：目前，首创置业落地的高科技地产项目有哪些？分别布局在哪些城市？
A：除了现在已经进入运营期的中关村集成电路设计园，在上海、深圳、青岛、重庆、成都等城市，我们都有项目在前期筹备当中。
Q：您觉得运营高科技地产对于首创置业来说，最大的挑战是什么？
A：最大的挑战可能是所有产业地产商都需面临的，就是如何真正的实现运营+投资的双效趋动，能否在机制上有更多的创新。
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